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                  楼市大变局!三大特征揭?#23616;?#22269;房地产进入“白银时代”!

                  原标题:楼市大变局!三大特征揭?#23616;?#22269;房地产进入“白银时代”!

                  3月26日,万科发布2018年财报,其中在致股东的公开信中提到中国目前的房地产市场还是白银时代,对于白银时代万科这样介绍:

                  当我们把白银和黄金进行对比的时候,不要忘记,白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是,那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

                  怎么?#21019;?#19975;科对目前楼市的论述?

                  我们都知道,万科时不时会创造出一些有意思的名词,2012年万科首次提出了“行业已进入白银时代”,2018年郁亮喊出“活下去”的口号,显然,如果单看字眼,你肯定会觉得他们对中国楼市先是谨慎看好,然后是看淡,说句真话,如果有个房企老板告诉你“活下去”你真可能觉得楼市要崩盘了!

                  我的看法是,用“活下去”来形容像万科这样的巨型房企现状,太过于危言耸听,但是用”白银时代”形容当前中国楼市还是比?#20808;非?#30340;。

                  2018年,也就是万科喊出“活下去”口号的时候,万科却还不断扩张:

                  2018年万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%。去年全年实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。

                  这就?#24471;鰨?#37057;亮之所以喊出“活下去”,主要是为了提高员工“危机?#23567;?#30340;一种管理手?#21361;?#36825;与前几年任正非时不时地提?#20581;?#29436;来了”道理差不多。但是任正非的“狼来了”和郁亮的“活下去”,前者主要是出于竞争的需要,后者主要是生存环境的判断。

                  确实在2018年那次秋季例会墙上挂出“活下去”几个大字时,我也笑了。日前,富力地产董事长李思廉被问及如何评价万科“活下去”时也说,“万科说活下去是开玩笑,是提醒我们活下去。”

                  或许是因为影响太大,在3月26日的业绩推介会上,万科董事会主席郁亮改口说“活下去”是对自己说的,同时重提白银时代。

                  相对于“活下去”的说法,“白银时代”的看法要比之前正面很多,对于“白银时代”的理解就像万科在这次财报中谈到的“白银也是贵金属。

                  中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大”,换句话说就是中国房地产市场依然有潜力,房价依然有上涨的空间,但是“那个行业整体快速扩张的时代已经结束了”(黄金时代)。

                  也就是未来房价会分化,结构性上涨,表现为人口不断流入的一二城市房价依然有上涨的空间和潜力,人口不断流出的三四线城市房价则明显看淡。

                  为什么?

                  万科财报也谈到1、“从人口总量的角度看,我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90 后比 80 后人口少 3,100 万,00 后又比 90 后少 4,100 万。”2、“90 后甚至 00 后逐渐成为购房、租房的主流群体”。两点?#26174;?#19968;起表达一个意思,那就是中国买房人口的增量空间有限,那么增量有限的情况下,只能依靠存量,存量的人口买哪里的房子?当然是能够提供就业、资源、医疗的一二线城市,所以这里的房子依然会涨。

                  大家必须要明白,中国正在进入三个存量时代,一是货币存量,二是住房存量,三是人口存量,第一个表明印钞增速的放慢,第二个是住宅土地供应不断变少,第三个是人口总量增速放慢,我们都说,房价涨不涨关键在于人口和资金,那么在三个存量特征下,哪些城市容易获得资金,哪些城市容易获得人口增量?#24247;?#28982;是一二线城市。哪些城市容?#36164;?#21435;人口和资金?#24247;?#28982;是三四线城市以及大部分县城、村镇。

                  我这里有个真实的案例,我在老家小镇上有一套房子,前几年还时不时在街上看见有人员走动,现在是荒无人烟,一片寂静,原来的房子还可以以高价卖出去,现在?#35789;?#26159;降低都不一定有人愿意买。确实,中国楼市未来就是这样一状况,用郁亮的话说就是白银时代!

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